Dễ bị kiện

Chị Minh Hương là giảng viên một trường đại học ở Hà Nội. Sau gần 10 năm chắt bóp, anh chị mới dành dụm được khoản tiền mua một mảnh đất trong làng Ngọc Hà (cũ). Mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của anh Trọng Lê, là con trai trưởng của dòng họ Nguyễn.

Anh Lê không phải là người đứng tên trong sổ đỏ, nhưng theo thỏa thuận (miệng) của các anh chị em trong gia đình, anh Lê được quyền tự quyết định đối với lô đất này. Vì thế, chỉ có vợ chồng anh Lê đứng tên trong giấy mua bán viết tay với vợ chồng chị Hương. Hai bên cam kết khi nào chị Hương trả nốt 30 triệu thì anh Lê sẽ giao sổ đỏ sang tên cho chị Hương.

Tuy nhiên, 2 năm sau đó, khi sổ đỏ sau nhiều lần lần lữa vẫn chưa làm thì bố đẻ anh Lê qua đời. Cũng từ đó, gia đình anh Lê xảy ra mâu thuẫn, trong đó có chuyện phân chia tài sản. Thương lượng bất thành, 4 anh chị em còn lại trong gia đình đồng đệ đơn kiện anh Lê ra tòa án.

Tại bản án của TAND quận đã tuyên chia toàn bộ di sản thừa kế cho 5 anh chị em, trong đó bao gồm cả phần đất anh Lê đã bán cho chị Hương. Vì việc mua bán giữa anh Lê, chị Hương không được sự đồng ý bằng văn bản của bố đẻ (khi đó mẹ anh Lê đã mất) và các anh chị em khác trong gia đình, giấy mua bán giữa hai bên cũng không có công chứng, chứng thực…, xét quan hệ mua bán giữa anh Lê, chị Hương là chưa tuân thủ đúng luật định nên Tòa tuyên chị Hương phải trả lại đất, anh Lê trả lại tiền.

Thời chị Hương mua đất chỉ 2 triệu/m2, nay giá đất gấp hàng chục lần, nếu chị nhận lại tiền, tính cả lãi suất thì cũng không mua nổi mấy m2 chứ đừng nói đủ làm nhà…

Tương tự hoàn cảnh chị Hương, năm 2007 là thời điểm giá nhà đất Hà Nội “xuống đáy” nên có ít tiền dành dụm, vợ chồng anh Bùi Văn P. ở Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội quyết định bỏ vốn đầu tư vào đất. Dù đất đã có sổ đỏ nhưng vì nhiều lý do, anh P vẫn chưa làm các thủ tục chuyển nhượng, kể cả công chứng.

Năm 2010, mảnh đất anh P mua trúng vào quy hoạch của một dự án kinh tế lớn. Do anh P chưa sang tên sổ đỏ, hợp đồng mua bán không có công chứng, chứng thực nên anh không chứng minh được mình là chủ mảnh đất nói trên nên không nhận được đền bù. Bất đắc dĩ anh phải “nhờ” người chủ cũ làm các thủ tục nhận tiền đền bù với “chi phí cắt cổ” là 5% trên tổng số tiền được nhận.

Giao dịch ngầm: gánh nặng trên vai ngành Tòa án

Rất nhiều người ở hoàn cảnh như chị Hương, anh P. khi họ mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, hoặc không được sự đồng ý của các đồng thừa kế, kể cả việc các đồng thừa kế có ký tên, điểm chỉ nhưng việc mua bán chỉ là trao tay thì khi ra tòa, người mua vẫn luôn ở thế yếu.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, khi hợp đồng vô hiệu (vì không tuân thủ các quy định của pháp luật) thì hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, điều khiến những người mua phải điêu đứng khi giá nhà đất ở thời điểm mua khác xa so với thời điểm xảy ra tranh chấp. Và như vậy trong các vụ kiện này, người mua có thể bị mất trắng.

Thực tế, nhiều vụ khi bản án đã có hiệu lực, người mua phải trả lại nhà đất nhưng nếu họ không tự nguyện thì còn bị cưỡng chế thi hành án và phải trả các khoản chi phí phục vụ cho việc cưỡng chế. Đó là chưa kể, nhiều vụ người mua phải chờ người đã bán đất cho mình có điều kiện để thi hành án thì họ mới nhận lại được số tiền đã bỏ ra mua đất trước đây. May mắn hơn như trường hợp của anh P. không bị kiện ra tòa nhưng cũng phải chấp nhận “khoản chi phí trời ơi” cho người chủ cũ mới lấy được tiền đền bù mà lẽ ra anh là người phải được nhận “trọn gói”.

Nhà đất là những tài sản có giá trị lớn, tuy nhiên, do bất cẩn, chủ quan hoặc do nhận thức pháp luật hạn chế nên nhiều người dân vẫn chấp nhận việc mua bán trao tay, và thực tế này diễn ra khá phổ biến. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.

Thực tiễn xét xử thời gian qua cũng cho thấy thị trường bất động sản đang còn những giao dịch “ngầm”, giao dịch “chui” thông qua hình thức mua bán trao tay, không qua công chứng chứng thực và rất khó kiểm soát. Tranh chấp ngày càng nhiều tạo gánh nặng lên vai ngành Tòa án bởi lẽ để xét xử những vụ việc này mất rất nhiều thời gian, công sức.